Optimisation fiscale de votre bien locatif

Depuis le 1er septembre 2014, les propriétaires de biens locatifs, peuvent profiter de la loi Pinel qui vient en remplacement de la loi Duflot. Cette loi vise à permettre aux acquéreurs de logements neufs d’optimiser leur revenu fiscal en profitant d’une réduction d’impôt appliquée sur le montant de l’investissement immobilier.

Les conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt Pinel

Pour profiter de cet avantage fiscal, les contribuables doivent répondre à un certain nombre de conditions. Ces conditions dépendent de la localisation du bien acquis, du loyer appliqué au locataire et de la norme de construction. Le montant de l’investissement est également plafonné afin d’éviter tout abus.

Pour permettre à son acquéreur d’optimiser son revenu fiscal, le bien doit bien évidemment être conforme à la norme BBC et être situé dans une zone définie :

– Paris et communes limitrophes ;

– grande agglomération supérieure à 150.000 habitants ;

– certaines villes comprises entre 50.000 et 150.000 habitants.

Les communes de 50.000 à 150.000 habitants doivent avoir obtenue l’agrément du préfet de région pour être concernées. Renseignez-vous donc auprès de votre région si votre projet doit se situer dans ce type de zone.

Ensuite, le logement doit être neuf ou en état de futur achèvement pour profiter de la loi Pinel. Les constructions en état de futur achèvement doivent être livrées dans un délai de 30 mois maximum à partir du début du chantier pour être éligibles.

Enfin, l’investissement loi Pinel est plafonné à 300.000 euros par personne et par an et à 5.500 euros par mètre carré habitable. Le propriétaire devra quant à lui respecter un plafond de loyer à ne pas dépasser, ce plafond dépendant, encore une fois, de la localisation du logement.

L’acquisition d’un logement en loi Pinel et les déductions cumulables

Il est possible d’acheter un bien en loi Pinel de différentes façons. Tout d’abord, l’acquisition classique consiste à acheter le logement en nom propre. La réduction d’impôt s’appliquera dans ce cas directement sur l’avis d’imposition de l’acquéreur. Mais ce n’est pas le seul mode d’achat autorisé. Il est également possible d’acheter ce type de bien via une SCI Pinel, en indivision ou en SCPI. De quoi permettre à différentes typologies de projet de voir le jour. Certaines déductions fiscales sont également compatibles avec la réduction d’impôt permise par la loi Pinel. Mais attention, ce cumul doit répondre à certaines règles strictes. Vérifiez bien d’entrer dans le cadre de ces restrictions avant de vous engager dans un tel investissement. En fonction du montant total de vos déductions actuelles, une optimisation fiscal selon la loi Pinel pourrait tourner à votre désavantage. Parmi les déductions fiscales cumulables, on retrouve la taxe foncière, les frais de gestion en loi Pinel ainsi que les intérêts d’emprunt.

En résumé

Si vous vous trouvez dans la situation d’acquérir un bien en loi Pinel, il est indispensable de prendre certaines précautions avant de vous lancer. Vérifiez que votre projet répond aux conditions d’éligibilité (localisation, loyer à venir, norme de construction, montant de l’investissement).

Prévoyez également la manière dont vous souhaitez réaliser votre acquisition (en nom propre, en SCI, en indivision ou en SCPI). Enfin, estimez votre situation fiscale en loi Pinel en supprimant vos déductions actuelles non cumulables avec une optimisation loi Pinel.